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2018年中国精装市场再创新高,谁在分享盛宴

   日期:2019-03-20     来源:奥维云网    
核心提示:在政策推动、开发商积极参与下,我们认为2019年精装修商品住宅开盘量增速可超过30%,达340万套左右,渗透率有望超过32%,从而提前一年、超额完成国家制定的30%的目标。
  2019年全国两会涉及房地产的热词主要有“一城一策”、住房保障、房地产税立法、房价、“三块地”改革、租购并举、新型城镇化、城市群、粤港澳大湾区等,这对我国房地产市场的稳定与发展,起到至关重要的作用。2月下旬,住建部发布《住宅项目规范(征求意见稿)》,其中有关 “城镇新建住宅全装修交付”等热点内容,引发行业普遍关注。
 
2018年中国楼市增幅低位徘徊,而精装楼市在政策推动下规模大幅攀升,配套部品市场也再创新高。奥维云网(AVC)地产大数据显示,2018年推出精装楼盘的开发商数量大增80%,新开盘精装修/全装修商品住宅253万套,同比增长60%,建材、厨卫等配套部品成标配,洗碗机、空调等产品大幅飙升。
 
奥维云网(AVC)认为,2018年已经有更多开发商参与进来做大精装楼市,整个市场的蛋糕大了、机会更多了。我们看到,更多的部品供应商不仅可以分享盛宴,而且可以因此获得快速甚至爆发式增长,多个细分市场的竞争格局生变。而且,在2019年精装楼市及配套部品市场再上新台阶已成定局。
 
 
政策面:中央统领规划、地方因地施策
 
自1999年开始国务院及建设部发文建议加强住宅一次性装修、菜单式装修,2008年住建部提出逐步取消毛坯房、实现全装修目标,深圳市也在2008年率先制定了全装修住宅的行动方案及目标。
 
奥维云网(AVC)统计发现,从2016年开始,中央及地方密集发布了众多与住宅装修相关的政策共53次。尤其在2018年,城市级别的政策颁布多达15次,全面形成中央统领规划、地方因地施策、一城一策的积极局面。
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截止到2018年底,全国颁布涉及精装修/全装修的各类政策累计超过80次,覆盖26个省市,华东、华中颁布政策最频繁,其中湖南、浙江分别达到7次、6次,领先其他地区。
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楼市面:精装楼盘开盘量大涨60%,新增城市超50个,粤鲁苏浙引领全国
 
在政策持续推动下,2018年全国精装修商品住宅规模大幅攀升。奥维云网(AVC)地产大数据显示,2018年全国精装修商品住宅开盘规模增幅近60%,达到253万套,市场渗透率达27.5%。而在2018年,国内商品住宅销量增幅已经下滑至1.2%,精装修/全装修已经成为开发商在低迷市场中的重要竞争手段。
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从区域结构来看,华东、华南市场最大,开盘量已经接近全国市场的63%。华东地区相比2017年增长了5.4个点,主要是三线城市增长4.5个点,而华南地区下降了5.4个点,主要因为一、二线城市的份额均有下降。
 
从城市级别来看,二线城市占比过半,三线及以下城市的比重在提升。其中三线城市提升了5.2个百分点,4线城市也提升了1个点,而二线城市则下降了6.2个百分点,一线城市也略有下降。
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从热点城市来看,全国精装住宅TOP10省份合计供给规模接近182万套,增长超过64%,市场占比接近72%。广东在精装住宅开盘量TOP10省市中大幅领先,规模接近43万套,全国市场占比达17%,增长率超过21%,势头良好。华东三强江苏、浙江、山东精装住宅规模也均超过20万套,且处于高速增长期,有超过其他省市形成第二阵营的势头。
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从新增城市来看,2018年全国213个城市开盘精装修/全装修项目,其中51个城市是三年内首次有精装修/全装修住宅项目开盘。广西新增4个城市,合计开盘量达2.3万套,其中防城港、钦州两城的开盘规模均在1万套左右。河南漯河、江苏昆山、江西吉安也均进入TOP5城市行列。
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在楼市结构上,中高端楼盘份额在增加,装修标准也有适度提升。奥维云网(AVC)地产大数据显示,销售均价在每平米1.5万元以上的各价位段精装住宅的市场份额均有所增加,这说明精装房价结构是在小幅上移。从装修标准的结构来看,在每平米2000~3999元区间的市场份额也有明显增长、1000-1999元区间则有明显降低。这说明即使在楼市增幅放缓的环境下,适度提升装标结构,仍然是开发商赢得消费者的重要手段。
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装标每平米3000元及以上的精装住宅开盘量超过48万套,相比2017年增长105%,市场占比达到19%。其中浙江开盘量超过9.3万套,增幅超过116%,江苏、广西、山东等省的增幅均在120~230%。杭州开盘量达6.3万套、增幅129%,全国居首;南宁、成都则承担了本省装标每平米3000元及以上精装住宅的供给。
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客户面:开发商新增80%,碧万恒优势巨大,非TOP10企业增长更快
 
2018年,推出精装修/全装修商品住宅项目的开发商有大幅增长。奥维云网(AVC)大数据显示,2018年有885家开发商推出2728个精/全装修商品住宅项目,相比2017年分别增长接近80%、72%。开发商数量大涨,是因为其中392家是三年内首次有精装修/全装修项目开盘。
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精装修/全装修商品住宅TOP10开发商合计推出套数超过117万套,相比2017年增长27%,市场占比46%。非TOP10开发商增长更快,市场结构相比2017年也均有明显增长,合计占比提升了12个百分点。
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在精装修商品住宅供给TOP10开发商中,碧桂园开盘量超过精装楼盘市场的16%,占据领头羊位置,且增幅超过73%强于大盘。恒大开盘量市场占比8.6%,增幅同比下降23%。万科则以36%的增幅超越恒大抢占次席,市场占比8.8%。中南置地、华润置地的增幅巨大,在150~280%之间。
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碧桂园加大四线城市的精装楼盘供给,市场结构更趋均衡。2018年,碧桂园在四线及以下城市的精装住宅开盘量大增115%,内部占比合计提升超过8个点,达到42%;其中尤以华南、华中的四线及以下城市增长最大,广东的肇庆和清远开盘量均超过8600套。华东的三线城市也有大幅增长,内部占比提升6.5个点,其中济宁开盘量超过9000套;华南地区的三线城市则下降了9个点以上。碧桂园平均售价在1万元以下的精装房开盘量内部比重达55%,相比2017年提升超过5个点,其他售价则均有下降。
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万科的精装楼盘供给结构变化主要集中在二三线城市。2018年,万科在三线城市开盘量增幅达159%,自身占比超过20%,相比2017年增长近10个点;这一增长主要集中在华东地区,尤其在江苏南通新开盘量超过1.27万套。二线城市整体的占比超过70%,但相比2017年还是下降了12个点,杭州开盘量超过1.7万套。万科的精装商品住宅售价结构中,平均售价1.5~6万元区间内各价位段的比重均有明显提升。
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中南置地向全国布局精装项目,市场结构大幅变化。2017年,中南置地的精装修/全装修项目之前主要集中在华东地区的二三线城市,以及华中、西北的二线城市,其中华东的内部比重超过82%。而在2018年,中南置地在七大区、一至四线城市均推出了精装修项目,其中西南地区占比已接近11%。其在南通、西安、青岛推出的项目合计开盘量超过1万套,在其他15个城市三年内首次推出精装楼盘。中南置地精装商品住宅售价结构中,新增均价超过3万元的项目,在均价1.5~2万元、1万元的项目份额也有增长。
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趋势面:政策面持续向好,楼市提前完成目标,市场机会增多
 
奥维云网(AVC)认为,未来几年国内精装楼市及配套部品市场都将保持较快的上升趋势,2019年再上新台阶已成定局。
 
1、 政策面持续向好:从今年两会的房地产热词及住建部《住宅项目规范(征求意见稿)》可见,从中央到地方都将在政策面保持积极推动,更多城市及周边城市群会推出与精装修/全装修相关的市场目标及实施计划。
 
2、 楼市面提前完成目标:在政策推动、开发商积极参与下,我们认为2019年精装修商品住宅开盘量增速可超过30%,达340万套左右,渗透率有望超过32%,从而提前一年、超额完成国家制定的30%的目标。而且照此趋势发展,精装修/全装修商品住宅市场占比定将超过毛坯房,成为市场主流。从区域市场来看,华东、华中地区的精装房开盘规模较大,山东、浙江、河南将成供给量前三的省份。
 
3、 市场机会增多:除了建材、厨卫等标配部品市场会随大盘水涨船高以外,那些可以改善居住环境、提升生活品质的洗碗机、净水、新风、智慧家居等产品,也都有良好的发展机会。而且因为城市数量及开发商数量进一步增加,三、四线城市比重加大,配套部品供应商中的内资领导品牌将会迎来更多机会。
 

【编辑:暖立方冯雪艳】
 
 
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